克而瑞研讨中心 房玲、易天宇
【出售规划开端提速，全年方针仍显保存】2019上半年完结合同出售金额为港币1942.02亿元，同比增加29%，增速到达近5年来的最高。2019年前7月，已累计完结合同出售金额2273.42亿港元，方针完结率达65%。按现在增速来看，可轻松完结年度方针3500亿港元，下半年未有调高方针，仍显过于保存。
【拿地均价快速攀升，下半年仍将活跃出资】2019上半年于中国内地18 个城市和香港共新增24 幅地块，拿地总价为643.35亿元，同比增加38%；拿地均价快速上升，比较2018年大幅增加了101%至13864元/平米，或让企业未来盈余承压。上半年出资预算已完结43%，估计下半年将持续活跃拿地。
【盈余水平坚持职业前列，规划增速有待进步】上半年经营收入同比增加5%至933.75亿港元，毛赢利同比增加3%至325.83亿港元，净赢利同比增加5%至254.56亿港元，规划增加较慢有待提速。毛利率、净利率、归母净利率别离为34.89%、27.26%、26.71%，坚持在职业前列。
【负债方针非常优异，未来仍需加大杠杆】上半年，现金足够现金，现金短债比上升至3.74；长短期债款比上升至6.28。净负债率尽管比较2018年末略有上升7个百分点至33.81%，但仍旧坚持在职业较低水平，未来可进一步加强杠杆。
出售：规划开端提速，
上半年方针完结率达55%
2019上半年中海地产（含联营合营公司）共完结合同出售金额为1942.02亿港元，同比增加29%，完结了年度出售方针的约55%，均大大超越TOP10企业的均匀值。从历年增速来看，2018年中海出售规划开端提速，同比增加约29.8%，增速为五年最高；但从5年的复合增加率来看，仅为16.8%，大幅落后于十强房企均匀35%的复合增加率。未来中海还应持续加强规划的扩张，确保职业位置。
2019年中海的出售方针为港币3500亿元，仅比较2018年增加了16%。截止2019年7月，中海已累计完结合同出售金额2273.42亿港元，方针完结率已达65%，若依照现在的出售增速来看，3500亿方针可轻松完结。此前中海还曾提过2020年出售达4000亿港元，从最近两年的出售增速来看，企业可以恰当进步方针。
出资：下半年持续活跃拿地，
均价过高或致盈余承压
2019上半年中海地产持续坚持较为活跃的拿地态势，上半年中海地产（不包含中海宏洋）于中国内地18 个城市和香港共新增24 幅地块，共新增拿地建面464.03万平方米，同比下降41%；拿地总价为643.35亿元，同比增加38%。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积356.30万平方米，拿地总价156.42亿元，别离同比增加77%、78%。2019年中海方案新增出资组织1300亿港元，若按上半年权益新增拿地价574.1亿港元核算，已完结43%左右，估计下半年中海将持续坚持活跃的拿地态势。
值得注意的是，2019上半年中海地产（不包含中海宏洋）在新增拿地方面减少了协作份额，除两个总价较高的香港地块及郑州项目外，其他全为独立开发，上半年权益建筑面积占比从头回到95%。独立运作尽管可以完结财政并表、便于管控进步赢利空间等优点，但在房企间合纵连横越来越多的当下，较低的协作份额或会带来规划开展较慢等问题。
此外值得注意的是，2019年上半年中海地产（不包含中海宏洋）新增土储楼板价也在快速上升，到达了13864元/平米，比较2018年大幅增加了101%。这首要是因为中海在出资布局上聚集中心一二线城市的中心地段，获取了较多高价项目。如上半年香港获取的两个地块楼板价均到达了10万元/平米以上。若除掉香港地块影响，上半年拿地均价也到达了10091元/平米，比上一年增加了47%。事实上，历年来中海都坚持较高赢利率水平，一方面也是因为其较低的招拍挂拿地本钱及很多的收并购。但是跟着中海上半年在招拍挂市场上拿地本钱的快速攀升，或让其未来的盈余承压。
从拿地结构来看，2019上半年中海地产（不包含中海宏洋）首要于环渤海的二线城市拿地较多，其间沈阳、烟台、大连、北京的拿地规划均到达了25万以上，沈阳的新增建面更是到达了63万平米，占到了总量的14%，于各城市中遥遥领先。
此外2019年上半年中海还加大了珠三角的拿地力度，珠三角新增建面占比25%，比较2018年全年进步了11个百分点，其间深圳、佛山、广州等地均有拿地，拿地规划均超20万平米，深圳的新增建面更是到达了24万平米，较好的弥补了该城市较少的土地储备。据悉2018年末中海地产于深圳（含东莞）的土储仅为53.3万平米，总量占比不及1%。此外相似深圳的状况还包含有烟台、宁波等地。
2019年上半年末，中海地产（不含中海宏洋）具有土地储备6789万平方米（权益5540万平方米），较年头微降3%；中海宏洋具有土地储备2386万平方米（权益2202 万平方米），较年头增加12%；算计具有土地储备到达9175 万平米，较年头微增0.3%。
盈余：赢利率坚持职业前列，
盈余增加相对较慢
2019年上半年中海地产经营收入同比增加5%至933.75亿港元，毛赢利同比增加3%至325.83亿港元，净赢利同比增加5%至254.56亿港元。尽管营收及赢利都在增加，但均增幅不大，尤其是中海较为重视的净赢利规划，自2015年后增速均徜徉在10%左右。2019年上半年若依照0.9的港币汇率核算，净赢利折合人民币仅229.10亿元，比较现在已发布中期成绩的碧桂园（净赢利230.6亿元，同比增加41.3%），不只是在规划上仍是在增速上均被赶超。净赢利增速较慢，一方面或许是因为港币计价拉低所造成的，另一方面也是因为曩昔几年出售增速较慢，然后导致营收、赢利受到影响。
在赢利率方面，中海地产上半年的毛利率、净利率、归母净利率别离为34.89%、27.26%、26.71%，别离同比稍微下降0.88、0.11及上升0.5个百分点，持续坚持在职业前列。历年来中海的毛利率都坚持在较高水平，一方面是因为其在项目选择上更为重视赢利空间，此外中海也有从项目拿地到开发建造的全产业链事务，然后可以更好地操控本钱。
此外2019年上半年中海的三费费用较往年持续下降，三费费用率（除以合约出售）仅为1.73%，坚持职业较低水平，同比下降了0.57个百分点。赢利的重视、本钱的操控以及较低的三费费用率，都得以让中海的盈余水平坚持在职业较高水平。
偿债：现金足够财政优异，
未来可当令加强杠杆
历年来，中海地产的归纳假贷本钱一直坚持在较低水平，2019年上半年末加权均匀融资本钱仅为4.28%，比较2018年末的4.30%稍微下降0.02个百分点，处于职业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期沙龙借款协议，借款本钱处于同期同类职业中最低水平之一。2019年7月，中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高档债券，不只让中海成为中资房企中首家发行双币种（港币与美元）固息高档债券的企业，一起5.5年期20亿元港币固息债券更成为中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券，且创同职业最低利率。凭借着杰出的信誉评级，估计未来中海的归纳假贷本钱或将得到进一步下降。
在现金方面，中海手握足够现金。2019年上半年中海持有现金达1120亿港币，较年头上升了11%；现金短债比从2018年末的3.25上升至3.74；长短期债款比从2018年末的5.34上升至6.28。净负债率尽管比较2018年末略有上升7个百分点至33.81%，但仍旧坚持在职业较低水平。全体来看，中海的负债方针可谓是非常优异，但与此一起，较低的净负债率比较其他同规划房企而言仍显保存，未来仍旧具有加强杠杆的空间。
多元化：聚集明后天事务，
增加赢利抵挡周期动摇
为了适应大周期的开展趋势，中海还确立了面向今日、明日、后天的三个层次事务。其间安身今日，中海将投入约 90%的资源用于住所开发，完结规划与赢利持续增加；此外着眼于明日的可持续开展，将装备7%至8%的资源用于持有商业物业开展；作为后天的事务，中海还将装备1%至2%的资源用于立异业态。
在持有商业物业方面，截止上半年中海地产共持有运营45 栋写字楼、13 家购物中心、12 家星级酒店，共获得出资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%；获得酒店和其他商业物业收入2.3 亿港元，同比下降15%；算计商业物业总租金收入约23.5亿元，同比增加16%。估计跟着中海商业规划的不断扩张，有望完结其2023年商业物业总经营收入100亿港元的阶段方针，然后进步企业抵挡周期动摇才能。
此外作为后天的事务，中海还将聚集美好生活，装备 1-2%的资源，战略性探究布局教育、养老、物流、公用事业等，然后培养新的赢利增加点。
表：2017-2019年上半年企业财政方针
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