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文／ 马千里 周奇
调研感触
南临长江，西接石化厂，城市向东向北开展
高铁线沿长江北岸5公里敷设，限制新区连点成片开展
老城区全体相貌寒酸，新区人气缺乏，人气旺盛的当地只在新老城区交接处
房价水平与下辖县间隔较小，拉动周边县镇置业需求向市区导入
棚改仍是购房需求的重要支柱之一
客户看房热心高，但大多凑热闹，购房较为沉着
商场上客户刚需为主，价格敏感性高
住所多为高层、小高层，洋房和别墅极为罕见
主推面积段为110~130平方米三房，且户型同质化严峻
01
商场总述
房地产商场仍处于初级开展阶段
购房需求以纯刚需为主
跟着“房票”等安顿方法的大力推广，安庆的房地产商场热度也快速上升，2016年今后商品房成交量逐年上升，至2018年成功打破500万平方米，创下新高；价格更是比年增加，至2019年上半年成交均价现已抵达6656元/平方米。因而，安庆房地产商场开展在前期可以说便是靠棚改来驱动。为了缓解棚改带来的商场热度快速攀升，安庆市政府在2018年开端对存案价施行管控，一同开端供给“双限房”地块，因而商品住所价格涨幅在2018年有显着的回落，2019年房价上涨速度显着趋缓。
进入2019年下半年以来，跟着货币化安顿的逐步退出，楼市热度有所下滑，客户张望期显着变长，即使是不差钱的“房票”客户也是如此，导致项目去化速度较上半年有显着的跌落，如东方印项目现在的去化速度较5月之前跌落近三成，恒大观澜府开盘当天尽管好方位的户型仍遭到争抢，但大部分仍未售出，商场热度有着较显着的下滑。
区域上，安庆市的项目大多会集在政府要点开展的东部新城，市政配套早前现已搬家至此，板块内根底配套根本完备，人气较旺的吾悦广场、欧尚、星光荟等大型商业都在此规划。未来还有滨江CBD等多个利好规划，最重要的是区域规划内无污染型工业，环境较为友爱。客户对此区域认可度最高，房价也是安庆最高的，在售项目均价可达1万元/平方米。购房客户方面，商场首要以纯刚需客户为主，这些客户受制于低水平的购买力，对价格的敏感度极高，130万的总价已是天花板，单价在8千到9千/平方米的产品最受喜爱；但因为政府对推地速度的把控较为精准，开发商拿地本钱攀升，产品价格也在缓慢上涨，市面上在售产品单价现已向1万元/平方米迫临，低总价的产品也因而愈加热销。调控方针方面，整个方针环境较为宽松，政府尽管对存案价进行管控，但首要是依据地价限房价，是最传统的限价方法。
全体而言，安庆的房地产商场开展还处于初级阶段，在售和待售项目加一同缺乏还15个，相对较少。商场跟着棚改需求的离场也呈现了必定的降温，但得益于下辖县市购房需求支撑力较强，而且城区仍有很多的需求亟待开释，政府对城市开展走向也有清晰的规划，就此来看安庆的房地产商场开展仍有上升空间。不过，现在市面上不同房企的产品较为相同，同质化较为严峻。
02
区域规划
城市开展向东向北
市民对东部新城认可度逐步升高
当时，主城区大致可分为四个板块：老城区、东部新城、北部新城和开发区。老城区校园、医疗等各项配套完全，但因为石化厂就在城西，污染较为严峻，因而安庆现在主力向东向北开展。东部新城是安庆市政府主力开展的区域，政府前期就将政务配套、教育配套和医疗配套搬家至此，现在各类配套根本完全，在售项目也多齐聚于此，跟着环保观念的日益深化，安庆市居民对此区域也现已认可，房价约在1万元/平方米左右。北部新城开展始于几年前，以学区为主，根底设施方面还有待完善，因而房价也比东部新城低2000元/平米。开发区则首要以工业用地为主，根本无房地产项目。
03
棚改规划
2019年棚改量减缩四成
仍是楼市需求的重要支撑
安庆的棚改大幅提速始于2016年，在三年的高增加后，2018年的棚改量抵达巅峰，规划高达3.4万套。也是在2016年，安庆开端着力推广“房票”安顿，前期政府补助力度较大，“房票”不只用不完可退，而且还能享用更多的购房优惠【1】，因而，挑选“房票”安顿份额一向居高，特别是在2018年后政府规则“房票”只能用于购入新房，对安庆的房地产商场前期开展起到了极大的支撑效果。【1】房票金额运用不完可退，但运用率须超越7成，假如不超越，也只能退余下3成；被征收人对被征收房子悉数挑选房票安顿，并在规则期限内签约和搬家，且用于购房资金抵达或超越房票金额70%的，由征收人按实际运用房票金额的4%给予奖赏。
但依据安庆政府最新发布数据来看，2019年棚改方案量大幅减缩四成，而且要求库存缺乏的区域多选用什物安顿；在楼盘调研中棚改客户的份额已不及从前，但仍是购房需求的重要支撑，占比可达两成左右。
04
客户结构
下辖县市进城置业需求成为主力
高峰期可达5成
详细来看，商场上客源首要有以下几个来历：一是来自下面有优势工业支撑的县市返乡置业客户，平常可占三成，新年或长假节点乃至超越5成，首要是市区房价不高，东部新城房价比较县城房价仅高出2000元/平方米，在此布景下这类客户也愿意在市区置业，而且“老带新”现象显着；二是本地“持房票”的棚改客户，占比约在2成左右；三是政府、医院、校园等事业单位收入水平相对较高的客户，这类客户有公积金保证，相对安庆100万左右的套均总价，现行45万的公积金贷款额度现已满足富余，这些人群是新房商场上的一大购房主力。
05
购房偏好
小面积产品愈加热销
低容积率、边套产品价差优势可达5%-10%
现在商场上成交主力面积段是110㎡~130㎡，单套价格根本在130万以下。受制于购买力水平，安庆客户对价格敏感性较高，总价在130万以上的产品去化较为困难，小面积低总价产品显着愈加热销，如碧桂园中梁东方印95㎡的小户型因为总价低在开盘当天根本一售而空，而130㎡的大户型因为总价高去化速度相对较慢。客户价格敏感性极高还表现在对毛坯和精装的挑选上，客户自身对毛坯和精装并无特别偏好，但假如毛坯和精装差价在1500元/平方米之上，购房客户更倾向于挑选毛坯。
就各类产品价差来看，一方面，安庆购房客户较喜爱于采光较好、南北通透的东西边户，如恒大观澜府、碧桂园中梁东方印等项目同一栋楼边户比中心户的价格可高出500元/平方米，另一方面，低密度的小高层（当地人称之为多层）比高层价格可高出1000元/平方米，而不同面积段的产品价格相差却不多。
06
土地商场
下半年来土拍热度显着回落
供地方案量恐难以完成
从安庆市2019年市区商品住所用地供给方案来看，土地供给主力仍会集在东部新城，占比将近7成，其次是经开区，北部新城和老城区土地供给较少。因而，2019年上半年土地成交也首要会集在东部新城板块。结合2019年以来的土地成交状况来看，安庆市区前7个月仅成交17宗地，总成交量仅占本年供地方案量的18%。土拍热度也在4、5月份较高，下半年显着下滑，最近一次土拍中出让地块根本底价成交，一同安庆的流拍现象也比较严峻，前期多是因为未达底价而流拍，而8月份多宗地因报名数缺乏而撤销拍卖，商场显着转冷。归纳来看，安庆接下来的土地供给量富余，但因为商场转冷，房企多在张望，拿地积极性不高，供地方案估量难以完成。
07
工业支撑
工业开展水平偏低
但下辖县市有必定输出工业优势
整个安庆现在支柱工业仍以石化、纺织等传统工业为主，尽管政府近几年开展思路有所改变，着力推动新能源轿车制作等新兴工业开展，但这些工业还未能对全体经济发生较强的拉动力。不过，安庆下辖县市居民外出务工多是以做“小本生意”为主，如怀宁面点、装饰、服装加工等，这些人群的购买力比较强，必定的民富根底。
08
企业竞赛
近两年新入房企显着增多
碧桂园、恒大商场份额靠前
受前两年商场炽热影响，房企也在加快进驻安庆商场，碧桂园、恒大、融创、中梁、绿洲等均有布局，在售、代售项目算计根本都在1~2个；全体而言，商场上份额较大的当属碧桂园、恒大等这类深耕三四线的品牌房企。从调研状况来看，安庆客户对房企品牌、规划尚无显着倾向，在价格挨近的状况下，会着重调查产品；别的，客户对新进房企有较高的猎奇度，承受度也相对较高。
商场难点
棚改现已降温
但新的购买力集体仍未构成
全体来看，安庆房地产商场现在楼市和地市热度均有所下滑，跟着棚改的逐步离场，安庆接下来商品房成交量可能会持续减缩。不过政府只要能持续管控好地价、房价以及土地供给节奏，市区凭仗公共配套优势和较低的房价水平，仍是可以持续坚持对周边县市购买力的吸引力，成交规划下滑起伏有望维持在可控规划以内。
典型项目一：碧桂园中梁 东方印
地理方位：安庆市独秀大路与中山大路交汇处
物业类型：高层
建筑面积：63万平方米
装饰状况：精装；毛坯
最近开盘时刻：2019年5月
交房时刻：2022年9月
最新一期价格：9800元/平方米-10700元/平方米（精装）
项目点评：
该项目是安庆2019年前7月的销冠，区位与配套在全市规划内相对较优：项目坐落安庆市东部新城的白泽板块，是安庆市政府打造的高端居住区，周边4公里规划内可享市政、医疗、教育、商业等日子配套。该项目于2018年9月中旬初次开盘，因为上一年新房供给偏少，因而开盘当天推出的楼盘去化9成以上。现在楼盘处于加推中，主打110㎡的三室和130㎡的四室，精装均价在9800~10700元/㎡，装饰规范在1300~1500元/㎡。受天气炎热以及楼市热度全体下滑影响，客户来访量较之前有所削减，但每月来访量仍能维持在700组以上。从客户构成上看，全体上仍是以刚需客户为主，房票客户和下辖县市的返乡置业客户占比较多，算计份额超越5成；产品去化方面，因为安庆客户价格敏感性较高，总价较低的小户型去化最好，95㎡的户型根本去化结束。
项目区位/沙盘
典型项目二：恒大 观澜府
地理方位：安庆市宜秀区独秀大街与白泽路交汇处
物业类型：高层、“多层”
建筑面积：19.70万平方米
装饰：精装、毛坯
开盘时刻：2019年8月24日（首开）
交房时刻：2021年8月
价格：（毛坯）8693~10216元/平方米
项目点评：
该项目相同坐落白泽板块，紧挨独秀大路，周边自然环境杰出，医疗、教育、商业等各类配套较完善，但项目一侧间隔铁道较近，有噪音影响，是出售的不利因素。观澜府于8月24号初次开盘，共推出10栋，包含4栋20层、2栋22层的高层，2栋8层、2栋10层的“多层”，在售毛坯价格在8693~10216元/平方米，精装则在此根底上加价1600元/平方米。楼盘营销奖赏手法多样，如老带新成功认购老业主可享2%的佣钱，新客户到访即有礼品赠送，认购成功除赠送家电外可依据成交总价享用不同区间的奖赏，因而客户看房热心较高。不过，从去化状况来看，并没有呈现一抢而空的现象，仍旧留存有部分房源；别的，总价较低的高层相较更受欢迎，而方位较好的楼王15栋因为价格相对较高，客户抗性较强，去化速度显着不及价格较低的对面10号楼。
项目区位/沙盘
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