1st
二环内3宗宅地
停止出让
济南二环内，药山片区3宗住所用地即将在4日拍卖！这是一则很受重视的信息。
但就在今日，商场迎来迎来一个欠好的音讯：三宗土地停止出让！
关于济南西北部来说，这3宗土地的条件仍是不错的。
这三宗地块总面积为66029㎡，均为住所用地，坐落天桥区蓝翔路以东、药山西路以西，紧邻药山：
其间，A1、A2地块，地上最大容积率为2.5，楼面地价6719元/平方米；A3地上最大容积率为1.6，楼面地价10501元/㎡。三宗土地均匀楼面地价分别为7981元/㎡。
这3宗地块正东侧是正在兴修的天桥区全民健身中心，健身中心正北方规划建造天桥区市民文化中心项目，并现已在上月21日进行用地规划批前公示。
（天桥全民健身中心）
依据周围规划，药山1倍山体高度间隔内修建高度不高于24米，2倍山体高度间隔内不高于36米，其他不高于65米。
本次出让的3宗地块，A-3地块未来将是一块低密度改进住所项目，整个项目最高不会超越65米，接近山体部分应操控在36米以内。
未来，该项目建成之后将是这样的：
归纳来说，这个区位仍是很不错的。
在比照一下周边房子的价格：现在，西客站片区毛坯房价格在1.3万元/平方米以上；二环内的药山周边的二手房价格多在1.3万元至1.5万元/平方米之间。
（药山周围最近成交二手房）
再比照美里湖片区的西沙王庄土地：2.5的容积率，本年的成交价格高达7200元/㎡；2.6的容积率，2017年景交价格9573元/㎡。
结合本次土地出让土地的地价：A1、A2的楼面地价6719元/平方米，A3地块10501元/平方米。即便需求配建小学等配套，本次挂牌土地的价格也并不算离谱。
但意外的是，这批土地却在拍卖前停止出让。而停止出让，许多时分只不过是面子的流拍。
2nd
济南从前流拍的土地
最终怎样？
在药山土地停止出让之前，本年济南已有的两次土地流拍，分别是黄台电厂北小辛庄的土地、长清大柿子园村土地。之前咱们都聊过，今日不多说了。
而除了本年流拍的土地，在2018年，济南流拍及停止出让的土地至少有十多宗，大致状况如下：
这些土地后来都怎样办了？
咱们计算了一下，2018年这些未成交的地块，有7宗土地从头拿重拍。它们第2次拍卖的成交状况如何？
二次拍卖，成交价格有降有升，也有相等。咱们将价格上升的标赤色，相等的标蓝色，下降的标绿色。
长清区东王村城中村改造一期、华山片区安顿二区东地块，在第2次拍卖中，价格不跌反涨；
西沙王庄土地价格、长清王宿地块价格都有所下降；
泺口土地B2地块比较特别，它的出让总价有所上升，但容积率进步，楼面地价反而下降。
其他3宗土地，跟初次拍卖比较平价成交。
需求跟咱们阐明的是，以上泺口土地、铁道工作技术学院土地，需求开发商配建较大面积安顿房，并且绑缚条件比较高，它们的成交价很廉价但对商场并没有参阅含义。
扣除泺口、铁道工作技术学院地块，咱们能够看到：这些此前流拍的土地，即便部分地块二次拍卖价格有所下降，但下降起伏也有限。
特别需求提示咱们的是：
跟着这两年房价的大幅上涨，土地拆迁熟化的本钱也在大幅提高。关于一些土地熟化渠道来说，也需求考虑土地出让收益……
3rd
济南房价会持续下行吗？
商场变凉了。
许多小伙伴们问咱们：济南房价会不会持续跌落？买房子要不要再等等？
首要能够明确地说，在短期内，济南楼市价格没有向上冲击的动力。土地商场的萎靡，阐明商场对价格上涨的决心和底气现已耗费殆尽。
那刚需们是不是能够持续等价格持续下探？乃至有小伙伴说，绕城高速以内，现在的价格现已一万二三，将来会不会重现1万/平方米以下的“好日子”呢？
咱们以为这根本也是不或许的。
土地的价格虽然在下降，但从每次土地出让的底价信息看，绕城高速以内，六七千元的底价是一个根本的门槛。再低的价格，一些熟化渠道或许就无法接受了。
土地商场和楼市价格被好多人比作面粉与面包，过高的面粉价格，面包师（开发商）是没有动力去制造面包的。假如做面包的赔本的生意，亏一次就够了，下次不再要面粉就是了，那样只能形成土地流拍，商场供应的稀缺……
所以，从房子单价来说，未来一段时间内，济南房价大概率会坚持现在的盘整姿势。房价上涨或跌落，空间都不大。
不过，咱们有一个斗胆的判别：
未来一段时间，济南商场或许会呈现一些小户型产品！总价操控在100万左右！
前文说了，在供应端，房价上涨、跌落起伏不大，由于各个利益方本钱都不低，都不乐意赔钱。
但在房价大涨之后，需求端相同萎靡，许多人是实实在在买不起房子了！
聪明的开发商会投合这样的需求——单价持续坚持一万二三，户型压缩到100平以下，乃至90平以下，每户总价操控着100万左右，满意刚需人的根本需求。
凌冬已至，在商场行情变冷时，不管出于本身周转需求，仍是服务于“住有所居”的刚需大众，当令调整产品结构或许更有作用。咱们期待着这样的行情。
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