楼盘陈述|市场分析|区域板块 | 土地市场
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9月的成都楼市，新房供给呈现出井喷态势。据统计，仅9月前两周，就有超50个项目取证，近1.5万套房源入市，一时刻成都楼市百家争鸣。
在这万花丛中，桐梓林7号有些特别。一是因为，有“豪宅发源地”之称的桐梓林板块已接连多年无住所供给；二是因为，该项意图规划理念（如住所不通气、90㎡做套一）打破常规，显得特别。
现在，该项目已取证，一批次产品正在顺销，二批次产品行将预售。为此，购房妹实地踩盘，给咱们仔细分析不走寻常路的这个盘。
项目名称：桐梓林7号
总户数：285户
修建面积：66-130㎡
价格区间：2.5 -2.7万
精装规范：5000元/㎡
物业公司：仲量联行
物业费：6.6元/月
楼盘方位：武侯区-新期望路7-附1号
环线方位：二环
开发商：成都万瑞置业有限公司
占地上积：1.75亩
修建面积：29200㎡
容积率：3.40
美化率：25%
梯户比：4梯13户
楼栋总数：1栋
产权年限：70年
交房时刻：2020年6月
01 区域
世界城南发源地
地段无短板
从项目信息上看，3.4的容积率、25%的美化、4梯13的梯户比，使得项目与市面上的改进型住所比较，不具备竞争力。
但项意图优势是地段，咱们首先说地段。项目地处的桐梓林板块，区域内非常老练，未来也不行能有更多住所供给。因而，该项目是买进桐梓林的为数不多的新盘。
桐梓林板块商业、商务开展都较为老练；邻近有很多大国领事馆和签证中心，是成都高端涉外寓居区。
所以，个人以为，项目卖点先是在地段，然后才是产品与服务。
交通配套上，桐梓林7号毗连公民南路，间隔1号线桐梓林地铁口400米，间隔在建的地铁1公里规模内有10个公交站，公交出行非常便利；自驾也很便利，公民南路、二环高架、机场高速，可快速驶向五湖四海。
商业配套上，2公里规模内有王府井百货、来福士广场、凯德天府、中华商业广场等大型地标性商超；间隔春熙路-邃古里商圈，约6公里，地铁5个站。区域内网红美食店比较多，接受了很多外来好吃嘴儿，日子气氛稠密。
教育配套上，项目对应金苹果锦官新城全程幼儿园，一级办园资历；对应小学为科华中路小学；对应中学为棕北中学、石室外国语校园、川大附中及西北校园，采纳多片区随机区分的方式。
医疗配套上，一公里规模内就有达四川省中西医结合医院和四川省肿瘤医院；间隔大名鼎鼎的华西医院5公里。
景象配套，项目只要独自一栋，能够说是没有景象资源。不过，项目本身装备了2000余平米的房顶美化，邻近百米处有一片4000平米的竹林，做了恰当补偿。
尽管区域开展老练，但美中不足的是，桐梓林起步早，区域内大都修建源于上世纪，老旧不行漂亮，而且无大型美化配建。
02 项目
笔直式商住混用
4梯13户“酒店公寓式”规划
因为占地上积小，该项目仅有1栋笔直式商住混用住所，层高25层，1-3层综合性商业体，4-25层为住所，商住区域彼此阻隔。
每层楼有13户，房间散布类酒店化，13户住所均匀散布在直线型公共长廊的两边。长廊天花板及墙面做了软包，看起来更像酒店长廊。
4梯13户规划，其间一部为消防电梯。电梯装备较少，但置业参谋告知购房妹，因为户型规划，业主不宜拖家带口寓居，且大都业主非刚需购房，在成都具有不止一套住所，因而楼盘后期入住率较低，电梯简直不会发作拥堵。
项目装备的恒温游泳池和健身房，坐落三楼，对外开放。凭仗业主卡，桐梓林7号业主可免费享用。此外，在楼下商业体购物，业主可享九折优惠。
楼栋全体呈东西走向，但四周无较高修建物遮挡，全体采光还不错。
三楼楼顶包括2000余平米的房顶美化，在有限的空间内，开发商还安置了水景，跑来这儿看看书喝杯咖啡仍是不错。但因为层高较低，视界会被四周楼房遮挡。
不得不独自提一下的是，桐梓林7号的物业服务—24小时私家管家服务。物业公司为五大行之一的仲量联行，为业主供给酒店定制式的高规范服务。
每两层，即26户，同享一个私家管家，私家管家接受的服务包括安全警备、代驾、亲子、保姆、点餐、跑腿、干洗、宠物代管等服务。
根本你能想到的服务，私家管家都供给，但享用上述增值服务需求业主另付费用。
楼盘根底物业费为6.6元/平米，这一点比较贵，超过了仁恒滨河湾，以及同样是仲量联行的伊泰天骄等豪宅。
考虑到产品的户型和酒店式服务，业主会有入住酒店的感觉。
03 产品
产品住所不通气
开放式厨房规划
已然具有这么共同的气质，桐梓林7号的产品当然和其他楼盘也异乎寻常。
1.一切户型不通气！此前的COSMO天廊因为户型约束，仅59平米套一不通气，而桐梓林七号，则一切住所不通气。置业参谋对此的解说：电更节能环保与安全，是未来开展的趋势。但部分网友则以为：“商改住”项目，硬伤多。
2.厨房均为开放式规划。一般市面上，60平米左右的小户型才会考虑开放式厨房，以留出更多动区。置业参谋表明，项目48%的业主都有留学布景，习气西方开放式厨房规划，且桐梓林周边日子气氛老练，大部分业主无需在家煮饭。
样板间里，购房妹看到开放式厨房，未接近墙面的两边，安装了推拉玻璃门。“推拉门非交给规范，仅仅告知购房者，也能够改装为封闭式厨房。”
3.一切户型均未设置观景阳台与日子阳台。所幸，装标装备了松下的烘干一体机，要不然真不知道平常咋个晾衣服。
再看仔细看各户型图。一批次，共推出以下三种户型，其间90㎡两室一卫户型为主力户型。
90平米两室户型图（一间卧室）
98平米两室户型图（一间卧室）
103平米两室户型图（两间卧室）
户型点评：
1. 留意，本批次推出的90㎡和98㎡，仅有一个卧室。
其间，90㎡的多功用房，面积约为6.4㎡（2.3 m *2.8m），面积过小，做儿童房也略显拥堵，无法被改造为卧室。
98㎡的多功用房（3.2 m *4.1m），约13㎡，面积合格，但处于主卧和卫生间正中间，且为开放式布局，左面衔接主卧门口，右边衔接卫生间出口，难于被改造为卧室。
因而，90㎡和98㎡户型，相当于传统意义上的一居室户型。购房妹的朋友，听到这个布局，连连感叹太浪费了。不过，购房妹倒觉得，空间大，谁住谁爽。
98㎡户型的多功用房
2. 98㎡的卫生间为三段式别离布局，私密性更好。90㎡和103㎡卫生间为干湿别离两段式布局。
3. 98㎡主卧无交给衣柜，剩下两个户型卧室均含交给衣柜。
90㎡户型的客厅
4. 103㎡两室户型，入户玄关左边，规划了一个储物间，储物间下方为装标装备的烘干一体机，上方为交给衣柜，可供业主放置换季衣物。
5. 各户型全体均成正方形，小径深利于采光，其间103㎡户型为双面采光，作用最佳，90㎡和98㎡为单面采光。
装饰：
说完了户型，再看看看价值5000元的装饰规范。购房妹总结一下，即大牌加持＋细节化。
杜拉维特和摩恩的卫浴、松下厨具及烘干一体机、菲利普的智能门锁……
入户玄关处的鞋柜底层为架空规划，预留了拖鞋寄存方位。鞋柜底层和顶层安装了感应灯具，业主伸手或伸脚，便可亮灯。
选择的智能门锁带主动反锁规划。两道门锁，一般，咱们归家后关门，仅仅锁了一道，业主需手动反锁第二道锁，但桐梓林七号业主在归家后，一关门，两道门锁一起主动上锁，安全系数更高。
04 答疑
针对“商改住”疑问
针对咱们质疑的“商改住”问题，购房妹也进行了查询。
项目早在1999年拿地，为住所特点。鉴于早年，商住边界不严厉，开发商将该地上租借给商家修建酒店。后来，开发商将其回收自建住所。这便是为什么，一个住所项目会是“酒店公寓”的规划和布局。
因而，从产权来看，项目是住所特点，这一点无需忧虑，仅仅产权年限恐怕要少20年。现在，住所产权到期续费为15.8元/㎡。
别的，为快速资金回流，开发商要求购房者首付4.5成或7.5成。运用开发商旗下的金融贷，4.5成首付即可；运用建行等银行贷款，需首付7.5成。
购房妹简略算了一下，最有用的103㎡户型，约2.7万/㎡，总价约280万。首付4.5成，约需求130万，月供12000；首付7.5成，约需求210万，月供5000元。
最热销的85㎡一室一厅户型（一层仅一套），开发商要求购房者全款付出，约215万。
高价首付尽管进步了购房者的置业门槛，但也算变相挑选了业主群，利害共存。
长处
1.地处桐梓林板块，开展老练、日子气氛稠密、交通快捷，上班日子都不错。
2. 酒店式物业服务，调配高规范的物业，保证了寓居体会和质量。
3. 6.6元/㎡的物业包括业主免费运用健身房和游泳池的费用，这个是否合算看个人需求
缺陷
1.无阳台、开放式厨房规划等观念不适宜居家日子。
2.90㎡、98㎡套二户型，仅有一间卧室，且无改造或许，寓居集体受限。
3.户型周边多为老旧修建，低层推窗后视界欠安。
4.首付规范高，进步购房门槛，进步购房难度。
5.房价和物业费都较高，价格上没有优势可言。
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因而，购房妹主张：
1. 对寓居质量与物业服务有较高要求的独身族群或情侣可要点重视90㎡或98㎡套二户型，拖家带口的不主张考虑。
2. 过度性寓居的桐梓林周边地缘性客户群可考虑。
3. 产品尽管是住所，规划的功用便是酒店公寓，因而购买一定要考虑租借报答问题，自住并不主张重视。
物业水平的凹凸，直接影响了住所的后续租金及二手房成交价格。而该项目酒店式服务的高规范物业无疑为购房者供给了增值空间。
查找自若，项目邻近100㎡住所月租金约为4000，购房妹个人以为，桐梓林7号的间隔地铁更近，物业服务更好，有望冲击4800。
从桐梓林板块二手房源价格看，桐梓林欧城、首航欣城等老牌项目价格均在30000元/㎡以上，项目周围的锦官新城二手房均价也达27160元/㎡。比照之下，桐梓林7号精装均价2.6万的价格颇具吸引力。
但高首付，或全款，桐梓林的小户型，还真不是你想买就能买。
主编：邱 薇
编缉：袁家远
修改：小田田
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