上星期六，坐落“世界中心”龙华红山的金亨利都荟首府二期，有两栋房拿到了现房出售许可证。有粉丝向楼校长爆料该盘预备悄然开卖，但需求交喝茶费才干买到。
又是了解的配方？
金亨利这个黑红黑红的楼盘，坐落红山正中心位，一直以来便是论题不断。2018年7月，二期第一次开盘前，曾被被爆出喝茶费、内部选房、搭板违建等音讯。但因其价格低于周边二手房，学区规模又归于名校深圳高级中学（北校区），炽热程度不亚于华润城。后由于搭板违建被告发，说好的三房变两房，又导致开盘时不少购房者弃购。
楼校长联系了声称能够拿到内部选房资历的中介，并前往项目一探终究。
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现房价格比一期成交价低了12%
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动身前，楼校长先查询了政府官网的信息，存案了595套住所，存案均价为84998元/平，最廉价的一套7.6万/平。
图源：政府官网
从链家查找，金亨利一期89平四房最近一套的成交价为870万，均价9.7万/平。
图源：链家
链家中介表明，现在整个小区放卖的房源不多，同户型现在仅一套挂盘，业主报价1050万，单价达11.7万。而另一套业主报价有诚心的131平4房则要卖1350万。
当问及有没有刚拿证的那批新房可卖，链家中介表明没有署理，并泄漏买这批房源需求交45万喝茶费。
如此算来，金亨利推的这500多套房子，均价比一期二手房可查询的成交价至少低了12%。假如买到了最廉价的那套，则有将近22%的套利空间。搞不好喝茶费真的要重出江湖。
依据业界“潜规则”，收取“喝茶费”有两种或许：一是内部人员暗里收取，钱进了个人腰包，这样的一种状况下，交了“喝茶费”未必能买到房；二是开发商有组织收取，把限价盈利收入公司囊中。前年，安托山某豪宅开盘，数十万“喝茶费”被开发商揭露收取。
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50万喝茶费系开发商内部人员拿
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微信上声称能够拿到内部房源的中介表明，现在看不了房，只能围着项目看看。
来到金亨利二期邻近，楼校长远远看到一群人围在去往项目必经的路口。看我好像像是要买房，一位中年男人跟我搭讪。在问过我有没有内部买房名额后，他表明经过他能够买到房子，但要额交际50万的喝茶费。
他还很具体地解说了整个买房流程：
先将50万放到银行作资金监管，然后能够组织看房。
看中今后和开发商签合同，交几十万到一百万的定金，一起资金监管的50万打到对方账户，一周后在开发商协作的银行交首付处理按揭。
假如没看中房子，资金监管的50万退回买方账户。
我重复诘问50万监管的另一方是谁？怎样确保买卖的安全性？中年男子终究泄漏：另一方是开发商内部人员，他仅仅中介。
我又问及50万喝茶费能不能少一些，他说：“咱们中介也是赚点小钱，一套房就赚个万把块，其他的都是开发商内部的人员拿了，咱们哪有定价权哦！”
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91平做四房，依然是搭板违建的老套路
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由于不能进去看房，只能由中介带着围着项目走了一圈。他指着接近民宝路的两栋说，这便是这次要卖的房源。端头两边都是大户型，中心是90平左右的中小户型，一部分房源已被开发商内定了，剩下部分才分给中介拿到市面上买卖。
本年7月，金亨利二期就被《南边日报》南边+爆出依然有搭板违建。楼校长有朋友购买了二期的房子，他向楼校长泄漏，业主仍可自行搭板违建，但假如将来二手房出售时，必需要拆掉违建部分才能够买卖。
89平做3房，91平能够做4房。中介表明“赠送面积很大”，现在是看不到户型图的，但能够参阅上一年开盘的那一批房源的户型，“91平4房1卫，和之前89平4房户型绝大多数都是相同的。”但关于搭板是否无危险，他开端含糊其词。
从户型图上看，房产证建面89平4房实践套内面积约88平，依照高层75%的实用率换算，实践建筑面积约117平，赠送率32%。
金亨利二期户型图，赤色的为赠送面积
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真的能百分之百读深高北吗？
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金亨利二期间隔深圳高级中学北校区的确很近，只隔了一条民塘路。关于我一再强调看中学位，中介拍着胸脯表明校园都是金亨利建的，必定能上。
实践上，深高北被划进龙华大学区领域内。依据大学区积分入学方针，金亨利归于深高北的划片校园规模内，也便是说假如孩子是深户，买了金亨利就能够得到85分的根底积分。在学位足够的状况下，A类是能够就读的。
楼校长还搜集了深高北2018、2019年的小一选取积分。从表格中能够精确的看出，2018年深高北第一次招生，由于生源相对不严重，大学区内深户有房的家庭都能够选取。但到2019年，选取积分上升到88分，即假如购买二手房房产证过户时刻或购买新房购房合同的时刻没有超越10个月的独生子女家庭，或许以上两种购房状况时刻没有超越20个月的二胎家庭，都面对分流。
从11月25日龙华区发布的2020年小一、初一学位预警来看，学位缺口依然较大：估计小一适龄二胎32807人，小一学位总缺口近8000个，初一适龄儿童少年17408人，初一学位总缺口近3000个。更为严峻的是，大学区里本年并未新建校园，也没有新建校园的方案。
但金亨利二期共1338户没有交房入住，2020年的学位只会更严重。
所以，买了二期能够就读深高北的条件是：购房时刻到孩子读书当年的4月份超越30个月（学位请求是每年4月），且为独生子女家庭。这样积分才干到达90分满分，能够百分之百就读，不然，依照大学区里3所校园小一选取状况看，很或许下一年89分的二胎家庭都会面对分流。
楼校长有话说：
说实话，听到这个价格，不动心是假。
究竟深高学区光环在那，并且红山6979就在项目对面，校园和地段都无可挑剔。
上一年深高北第一次中考，成果适当耀眼。在本年一份深圳中考排名前50的榜单里，深高北乃至超越深高南排进了全市第七名。
比较同小区二手房，不光总价上廉价了100多万，还少了几十万的买卖税费，怎样看都是合算的。但搭板违建出路叵测，学位有不确定性，危险也是有的。
上一年，楼校长朋友为了孩子上名校，咬牙买下金亨利二期，被逼承受89平三房变两房，却因二胎家庭+购房合一起间太短，以0.6分之差没有被深高北选取——不光要承受分流到其他校园，还要在邻近租房寓居（由于没交房，并且89平2房不行住），这一忍少则6年多则9年。
所以，想清楚——机会难得，危险不小。
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