回顾2019年，大多数房地产企业的感受是酸、苦、甘、辛、咸五味杂陈。国内经济下行压力加大，房地产行业也在洗牌，既有黑马上市，亦有百强倒闭；既有收缩回归，亦有逆势增长；预判不同，结果不一。在这不平凡的一年，《中国建设报·中国房地产》通过对行业从宏观到中观再到微观做多元化的分析，总结了房地产行业十大关键词——房住不炒、融资环境收紧、小阳春、长租公寓、住房租赁市场整治、老旧小区改造、人才政策、并购、城市分化以及组织优化，聚焦房地产行业发展过程中的关键问题，沉淀行业智慧，供企业借鉴。
关键词一：房住不炒
2019年7月30日召开的中共中央政治局会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并且明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，促使市场回归理性。全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。
“稳”字当头的再次强调，意味着严监管态势仍将持续，因城施策的分量将更重，各地政策微调必须在确保“稳”的前提下进行，对于趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为要严格监管。
房价方面，不少机构均认为2020年的房价将会稳中趋降，尤其是在三四线城市。分城市看，一线城市房价可能总体先抑后稳，个别可能存在上涨的情况；二线城市可能涨跌并存，大起大落可能性不大；三四线城市可能总体下降。
住房租赁市场乱象整治将成为监管重点之一。2019年12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
关键词二：融资环境收紧
2019年，房地产行业资金监管继续从严从紧。年初以来，银保监会和央行等监管机构先后提出要加强房地产金融审慎管理、严查房地产违规融资等行为，密集发声强调防范房地产金融风险的重要性。2019年5 月之后，融资收紧政策密集出台。银保监会出台23号文，全面整治银行及非银房地产融资。随后，信托、海外债、银行贷款、保险等渠道也全面收紧。
信托层面，多家信托公司被约谈警示或收到罚单，监管明确要求房地产信托业务规模不得超过2019年6月底的规模；海外债层面，备案登记及发行条件均严格收紧；银行层面多家银行受到“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度；保险层面，资金投资集合信托受限，明确禁止将资金信托作为通道。
在政策的影响下，利润空间被“锁死”，大多数开发商拿地也会更加谨慎，土地市场将延续冷清态势，溢价率也将保持低位。
行业融资方面，中国指数研究院表示在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但也会更加强调松紧有度、有保有压，但房企整体融资环境依旧偏紧。
关键词三：小阳春
一般来说，每年3月楼市都会迎来一波“小阳春”，2019年也不例外。
年初房地产调控政策悄然松动，各地推出各种政策的“抢人”大战，加之资金面上房贷贷款利率下调，都推动楼市迎来“小阳春”，购房客户激增、市场回暖，苏州、杭州、合肥地王再现。苏州在2019年4月下旬一周内就出现3个地王，4月底，中海40轮竞价后拿下苏州湖东奥体02地块，楼面价高达30287元/平方米，价格直逼一线城市。
然而到5月形势急转直下，当月各地累计针对房地产进行了41次调控。火爆的苏州市场更是在5月11日提出园区全域、新区部分区域新房限售3年、园区全域二手房限售5年，自此苏州楼市进入五限时代：限购、限贷、限价、限商、限售。另外一些城市也同样遭遇了强力调控，西安以加码调控应对长期以来的连续涨幅，合肥、青岛、郑州均以调高利率适度压制购房群体热情，2019年的楼市“小阳春”就此宣告结束。
关键词四：长租公寓
据不完全统计，截至目前，全国爆仓的公寓品牌超过40家，其中大多数是因为经营不善导致资金链断裂。贝壳找房高级副总裁李文杰指出了行业一大现状：2016年~2018年，政策红利不断释放，但由于行业较低的进入门槛，各类企业集中进军长租公寓市场。2017年~2018年，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。
业内人士认为，长租公寓“爆雷”，是前几年企业盲目进入和加杠杆扩张的必然结果。2020年在政策层面上，将迎来更为严厉的监管。非公有制企业，特别是中小二房东和机构，要提前做好过冬准备。
有专家表示，目前行业对并购相关公司都持慎重态度，原因主要在于市场上一些小的长租公寓企业财务数据造假、服务质量不标准等问题越来越严重，市场上能真正存在并购价值的企业并不多。
基于此，目前市场上的长租公寓品牌，尤其是一些地方长租公寓企业，需要放弃被并购的梦想，自己把业务做好才是根本。
关键词五：住房租赁市场整治
2019年6月以来，全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。
2019年5月，《国务院2019年立法工作计划》印发，其中就包括制定城镇住房保障条例、住房租赁条例等方面。
不仅如此，全国各个城市陆续开展整顿治理住房租赁中介机构乱象专项行动。2019年11月，中央纪委国家监委公布第三批专项整治漠视侵害群众利益问题工作成果。这中间还包括，整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题，坚决取缔一批“黑中介”。
北京、上海、广州、成都、西安等40个重点城市共排查住房租赁中介机构2.94万家，查处违法违规住房租赁中介机构2816家，通报曝光违法违规典型案例1117起；全国共排查住房租赁中介机构5.77万家，查处违法违规住房租赁中介机构5617家，通报曝光违法违规典型案例3442起。各地曝光的案件中，游离在监管之外，采取威胁、恐吓等手段驱逐承租人，恶意克扣押金租金的2021起；发布虚假房源信息诱骗群众租房的469起。
关键词六：老旧小区改造
城镇老旧小区改造是一项民生工程，同时也是一步“稳投资”的好棋。2019年6月19日召开的国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。
会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费，又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。
会议确定，要抓紧明确改造标准和对象范围，开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
按照《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
城镇老旧小区改造也面临一些障碍。对此，会议确定，要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。
对于小区改造钱从哪里来，会议确定，要创新投融资机制。对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
关键词七：人才政策
2019年4月国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出将继续加大户籍制度改革力度，并指出大部分城市要放开落户限制。随后，从一二线城市到三四线城市，“人才争夺战”在全国各级城市愈演愈烈。
据不完全统计，目前已经出台人才购房政策的城市有近40个，热点城市的“抢人大战”正如火如荼。
58同城、安居客最新发布的《2019人才政策与安居就业报告》显示，2019年全国已有天津、深圳、广州、南京等百余城市出台了人才政策，有超过30个城市陆续出台了新的落户政策。其中，西安、宁波、马鞍山、长沙等城市相继对人才政策、住房购买及销售行为等作出规定。
人才政策的落地，最直接的影响是人口的增长。而大量新增人口的进入，又会拉动当地的楼市供需。
相关城市的关注度也得到提升。从居住方面能看到，根据58同城、安居客平台的数据，2019年1~10月，西安、重庆、武汉、成都等城市新房访问热度远高于一线城市，而从同比增速来看，武汉、沈阳、宁波的访问热度均超过20%。
从国家统计局住宅销售价格指数来看，2019年1~10月，西安超越一线城市，新建商品住宅销售价格指数高达159.45；二手房住宅销售价格方面，除一线城市外，武汉、南京、杭州的价格指数均超过140。
关键词八：并购
在严峻的融资形势下，不少老牌房企或“爆雷”或出现债务危机，甚至包括一些百强房企。2019年6月，因不能彻底摆脱流动性危机，连续多年上榜中国房企百强的银亿向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。
一些百强房企陷入困境的同时，另外一些行业龙头则在大举出手，尤以融创为首，一时风头无二。2019年初融创125亿元吞下泛海的项目，11月又以153亿元收购成都环球世纪和时代环球51%的股权，粗略统计，2019年，融创在并购市场投资的金额超过400亿元，堪称“并购王”。而在前不久，房地产市场相继曝出三起重大并购：上海世茂集团正在与福晟进行洽谈40%股权并购，绿城集团拟收购上海新湖大区股权，2019年12月17日，新湖中宝以36亿元向绿城中国转让子公司35%股权。阳光城拟对协信集团进行整体收购。
并购市场上的明星房企，均获得名次的提升。2019年前11月，在全口径销售榜单上，阳光城、金科分别比去年同期上升1和7个名次。
资源集中涌向头部企业，行业集中度快速提升。华创证券报告数据显示，2019年1~10月，10强房企销售额占全国商品房销售金额的比重为 30%，30强房企销售金额占比为50%，50强房企销售金额占比超过60%。
调控周期下的资金压力，让准备不足的中小房企进一步被挤压。多个方面数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
同策研究院总监张宏伟认为，中小房企可以继续深耕区域，在熟悉的地域里赢得地域优势。可以在细分领域寻找深耕的机会，船小好调头，多元化尝试对于中小房企而言试错成本较低。对于收购方，他认为，在市场没有明显回暖信号的情况下应谨慎投资，不宜过度加杠杆。
关键词九：城市分化
2019年上半年，一篇名为《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》的文章火了，作为一座人口仅100万的黑龙江小城市，鹤岗市1.6万元买套房的“白菜价”，让不少人惊讶于中国房地产市场的分化程度，有声音认为，全国楼市大分化就此开始。
鹤岗是典型的东北资源枯竭型城市，公开多个方面数据显示，2018年上半年，鹤岗房屋均价达到了 4000元/平方米以上。不到一年后，从网友晒出的图片看到，鹤岗频现总价5万、6万元的二手房，甚至一套房只要1.6万元，每平方米只要350元。而国家统计局2019年4月16日发布的数据却显示，同在东北的丹东同比上涨20.2%，锦州、吉林两市均上涨超过10%。
2019年4月国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》指出，超大特大城市要大幅增加落户规模、精简积分项目。
业内人士认为，一大批区域优势明显的一线城市、主力二线城市由于经济和人口的优势，房价处于高位；而很多远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市的住房成交量和成交价则承受着较大压力。
从龙头房企的土地储备布局也能看出城市分化的趋势。根据中国指数研究院发布的《2019年1~10月中国房地产企业销售业绩TOP100》中的销售额前十企业数据，除碧桂园、中国恒大和新城控股外，另外7家房企（万科、融创、保利、中海、绿地、华润和龙湖）拿地都以一二线城市为主，拿地面积占比超过50%，尤其是在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群内拿地更为积极。
关键词十：组织优化
在行业环境恶化、企业积极变革求生的情况下，2019年，业内掀起“精组织、优人员、简流程、控标准”的浪潮，而进入11月，房企进行组织构架调整、裁减人员、降薪的消息更是频频传出。
不仅仅是中小房企，不少排名靠前的房企也在直接或间接组织优化。据公开数据或新闻媒体报道，碧桂园上半年减员1.48万名；万科将薪级体系扩展至50级，同时在财务、总办、人力条线都进行了相应的减员；中梁地产对12大区域进行了一场“大手术”，收缩合并为南方、北方、西部、山东、江苏、浙江六大区域，直减一半；更有房企传出全员营销，给员工下指标内部购房，从普通员工到副总裁级别，每个岗位都设置相应的考核目标，达不成目标就优化，或开除或降薪。
相关媒体的公开报道多个方面数据显示，2019年上半年万科房地产系统比2018年减少了589人，目前共有员工12080人。同样是2019年上半年，碧桂园减员高达14779人。恒大这一数据是2919人。
头部三强房企之外，龙湖在2019年上半年减员2903 人，富力上半年减少的员工人数是1304名。
日前网络上流传一则万科降薪高达40%的消息。随后万科方面出来说明：万科只是把地产系统过去的28级扩展为50级，现行薪酬由“固定月薪＋年终奖”构成，其中，固定月薪部分有减少。
万科的降薪可以看成是典型头部房企的调整 。从此事件能够准确的看出，目前房地产行业的薪酬开始有了下降的迹象。
房地产行业薪酬，历来就比其他行业更容易引起人们的关注。如恒大聘请年薪超千万元的任泽平、前碧桂园江苏总裁刘森峰亿万元年薪等事件更是让人们关注这个行业的薪酬待遇。
在房地产市场快速增长的同时，地产行业薪酬也被不断地抬高。但当前的现状是，只有互联网行业的薪酬可以与房地产行业相比较，先前大热的金融行业已经退居第三。整个房地产圈的薪资水平差异也比较大，圈内的公认是：民企普遍高于国企、东南沿海高于中西部，尤其以闽系房企的薪水为最高。
