【腾讯房产 伍振国 发自北京】
1月5日，第十一届中国地产领袖年会暨华本企业家年会在京举行。作为独家合作媒体，腾讯房产在会议期间专访如是金融研究院院长管清友。这位知名经济学家指出，2020年不论是经济资产亦或是房地产市场形势，不见得就会比2019年更差，反而可能会比2019年更好。
他一再告诫过去过惯了好日子的房地产企业，躺着赚钱的黄金时代一去不返。对于未来，房地产要痛下从开发转变为匠人的角色，做好服务扎牢核心竞争力，且对市场要有敬畏之心。
管清友
2019年企业感觉“难”是因为过去太容易
年终岁首之时，大部分舆论将2019年市场概括为一个“南”（同难）字。甚至还有更悲观的观点认为，2019年感觉市场很难，但却是可能是接下来几年中，光景最好的一年。
对此，管清友指出，跟过去几年相比，2019年经济发展减速是不争的事实。各个行业出现某些特定的程度的困难，也是意料之中的事情。“经济减速不论是企业还是个人，应对都没那么快，需要一个转变的时间。”管清友认为，转变并不那么容易，且每个企业所处的行业地位不一样，“一定是一小撮相对容易，大部分很难，这很正常。”
管清友口中的“转型难”，实则是他认为过去10年来，大家“赚钱太容易了”。他认为，有过去那么种好日子作为参照坐标，现在市场层面的心理期待一时就很难达到满意的预期。
管清友认为，未来10年的经济发展走势，面临非常多确定和不确定的因素，但更多的是取决于不确定性因素。他举例说，比如土地作为生产要素进入市场能够实现市场化的问题、国有企业改革的问题，、国家治理体系建设和完善的问题等等。
“总体来讲，过去10年整个流动性宽松、资产泡沫带来你好、我好、大家好的局面，以后毕竟难出现了。企业层面肯定要苦练内功，明确大势。”管清友提醒，对于包括房地产企业在内的所有企业而言，苦练内功、提升核心竞争力这个话题永远都不会过时。“无论市场形势怎么变化，有看家本领的企业都是能从市场上赚到钱的。”管清友进一步指出，企业的核心竞争力不能因为技术的变动、周期的波动而轻易丧失。
2020年市场不见得比2019年差
对于2020年的经济走势，经济学界出现了一些不同的看法，尤其就经济稳步的增长是否“保6”的看法，产生了诸多争论，意见也比较难以统一。
据新闻媒体报道，中国社会科学院学部委员余永定主张，经济增速已经滑至6%，该刹车要稳增长。野村证券中国首席经济学家陆挺则认为保6既无必要，也保不住，政府应珍惜已经不大的政策空间，慎用宽松政策，用好宽松政策，尊重经济规律，注重投资效率，不能因为增加财政投资而给市场带来太多扭曲。
全国政协经济委员会副主任刘世锦在行业论坛上则直言，未来五年里中国经济的潜在增长率基本都在6%以下，如果试图用一种刺激性政策达到超过潜在增长率的增速，其实就是寅吃卯粮。他抛出了一个话题，“用刺激性办法保6，还是用改革的办法稳5？”
作为支持“保6”意见者持有者，管清友预测，2020年我国的GDP增长幅度会保持在6%左右水平，2019年下半年已经密集出台了一些稳增长的措施就是佐证之一。“如果我们的经济下滑速度过快，政府肯定会发挥更大的作用。尽管可能会带来一些‘后遗症’，但两害相权取其轻。”
新年第一天，央行表示将于2020年1月6日,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，释放长期资金约8000多亿元，有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源。
央行开年就送大礼，管清友的预测也颇为乐观。在管清友看来，2019年基数低，所以2020年没有必要那么悲观。“无论是经济还是资产市场还是房地产市场，不会比2019年差，甚至比2019年还要好。”他认为，2020年整个宏观政策将是相对来说还是比较友好的，无论财政政策、货币政策。财政政策可能占据主导地位，货币政策能起的作用就是降准、降息。
“这只是宽货币。”管清友进一步指出，对经济起到更及其重要的作用的还是宽信用，从社会融资总量增长反弹的情况去看，一般领先于经济稳步的增长一到两个季度，社融慢慢的开始反弹了，因此经济稳步的增长相对2019年三、四季度反弹非常确定的。
“但是因为我们现在的通胀率已达到4.5的水平，今年有可能破5、冲6。”管清友话锋一转，今年也将更关心CPI的涨幅，某些特定的程度上会制约货币政策宽松程度。“核心CPI都是负增长，这就是现在的难题需要解决：一方面是经济停滞，另外一方面有通货膨胀。”
黄金时代不再 房地产企业要有敬畏心
尽管国家统计局尚未发布2019年度房地产业的最终投资报告，但多方机构预测观点显示，2019年房地产行业总销售额历史性地突破16万亿销售大关将是大概率事件。当前也有部分观点认为，2020年的房地产市场将迎来房地产企业规模与行业总销售规模的“双见顶”。
对此，管清友认为，房地产行业的双见顶是极有可能的。他认为，未来房地产企业不能再以销售规模是从，而应该关注ROE（净资产收益率）水平、单体项目的盈利能力、杠杆率适中度等几个财务健康维度。
“房地产上市公司70%的杠杆率肯定偏高，在流动性环境收缩的情况下加杠杆肯定还是一个趋势。房地产企业不管变成制造业也好、服务业也好，融资能力、开发能力将是房地产企业最核心的竞争因素之一。”管清友提醒道，房地产企业一定要从开发商的角色转变为匠人的角色，在具备好融资能力的同时，开发能力也必不可少，还要提升服务水平。
根据克而瑞发布的多个方面数据显示，2019年监测的70家重点房地产企业的平均融资成本在7.04%，最高为15.6%，最低仅4.3%。无疑，融资成本慢慢的变成了房地产企业在现今格局下很重要的生存能力。
在管清友看来，房地产企业现在高达15%的融资成本相对过去而言是一个很高的水平。现在房企就算是加快开发周期，实现高周转，但在市场下行的背景下销售回款周期拉长是肯定的。“现在的房地产企业一定不是一心往大了做，而是一定要往精了做，确保公司财务指标更健康。”
在访谈过程中，管清友多次提到要求企业对市场更有“敬畏之心”，包括对政策调控带来的市场周期变动等等因素。“市场处在整体降杠杆的过程，而且这样的一个过程会持续很久。过去20年经济一直是稳步上升，最近10年一直也是向上发展的，所以让大家缺乏敬畏感，过于自信。”管清友不客气地指出，国家从防范金融风险出现，杠杆率肯定要下调，而且一定是稳步下调的。房地产企业要横向的扩张转向纵向变现，从做粗活转向做细活，从开发身份转为匠人要坚决，要痛下决心。
管清友再三重申，房地产企业一定不要再寄希望于调控政策的放松，“房住不炒”的主基调不会变，尽管各个城市因为分城施策、分类指导的原则可能会带来局部宽松。但企业一定不能停留在过去依靠高杆杠换发展的旧时代。
“对于房地产企业来说，过去那个‘黄金时代’肯定是回不去了。”管清友最后说。
