作为房地产业界人士，易居企业集团CEO丁祖昱，对“未来”的幻想和远眺，一点点不少于那些互联网领军人物。
预见未来，信任未来，奔向未来，拥抱未来。丁祖昱评楼市年度发布会，连开四年，“未来”这个要害词，也连用了四次，且前头的动词一次比一次与未来更近距、更亲近。
2019年12月31日，上海新静安体育中心，丁祖昱又是一站一谈便是四个多小时。据称，记录下的他的言说，近4万字。
用这样一种已是传统的方法，迎候二十一世纪第二个十年向第三个十年跨进的新阶，易居企业集团的建立开展时期亦恰与这三十年严丝合缝地堆叠交缠，这一次的丁祖昱跨年讲演极具特别含义。
跟着听众群和影响力的扩展，丁祖昱“和未来有关”的猜测，压力和职责也更加巨大。由于说准了，“啪啪啪”的掌声未必响起；猜错了，“啪啪啪”的打脸却不会缺席。但不管如何，敢说、肯说的人现已不多。不知而言，愚也；知而不言，昧也；知且尽言，贵也。
这场讲演后，速记整理出的要害，有20条之多。因篇幅所限，也因觉得与其只看干巴巴的文字，不如本年年底，你自己亲临丁祖昱楼市2021现场切身感受一次。因此此文只捡笔者以为最要害的要害整合呈现。
商场
首要是最直观的出售端数据：
一手房方面，从城市看，重庆持续了上一年的领衔位置，仍为全国成交量最高者，但自比上一年同期有所下降。成交金额方面，魔都上海一骑绝尘，同比上一年进一步上涨了20%。成交涨幅上，厦门和北京，一南一北两地都各超越60%。
值得特别一提的是，涨幅榜上，长三角城市占了一半。而被公认房价高的深圳，同比涨幅却只有戋戋2%。但现实或许并非如外表看来。
克而瑞对全国22个要点城市新开盘项目的计算调研成果闪现：2016年限价方针后，全国一度呈现许多一二手房价格倒挂现象。而至2019年，这种现象逐渐衰退，22个城市中，倒挂项目缩减至202个，均匀每个城市不到10个。
别的，跟着深圳和上海两大标杆城市房价均价双双进入“5字头”年代，“豪宅”的概念和规范也在悄然起着改变。22个样本城市中，5-10万元/平方米的楼盘，上海成交最多，高达21000余套。而若论总价5000万以上的顶豪，还看首都北京。2019年全年成交了202套，而上海和深圳两地加在一起还不到200套。
挂号存案的住所产品中，单价逾20万/平方米的肯定豪宅全国仅16套，散布状况是：上海10套，深圳4套，北京2套。由此可见，受金字塔尖人群数量所限，我国房地产最高单价上涨幅度也是有限的。
发达国家的老练房地产商场的重要表征之一，是二手房成交数量远远大于一手房。而我国楼市，也正在逐渐暴露这样的趋势。
2019年，全国最中心的15个城市的二手房成交面积近1.3亿平方米，总成交金额近3.5万亿元，集中度到达60%。比照一手房相同的60%集中度，由50个城市基数组成，标明二手房商场未来空间相当可观可期。
一个不该忽视的现象是，二手房成交周期在2019年显着拉长。其间广州乃至超越100天。这除了阐明方针紧缩布景下，批阅流程的益发严厉，也透露出购房者在我国楼市多年改变中，心思镇定度和老练度的生长。
企业
2019年最高频呈现的盛行词，“太南了”，之于房企，也不破例。
对他们，更恰当的或许是把“南”字的“￥ ”拿掉。不是钱的问题，是没有钱的问题。
即使是百强房企，本年在直观增长上的表现也乏善可陈。2016年时分，百强房企的增速在50%左右。而2019年，增速仅6.5%。这个失速速度，可谓坠崖式。
这样一来，新增千亿企业数量也随之无法像前些年那样漫山遍野般竞相冒头。2019年，“千亿沙龙新入会会员”仅有5名，较2018年的13家，“腰斩”尚缺少描述，根本是从肩部以下都砍了。
更有一些原百强房企成员也难免破产惨果。对此丁祖昱的主张严酷直接但真实：“破产清算趁早不赶晚，早点还能多些价值。”
回溯曩昔十年，我国房地产出售排行榜中，仅有6家长时间坚硬耸峙不倒。他们是：碧桂园、万科、保利、中海、绿洲。死掉的，原因大略相同，不外乎是资金开裂、决议计划失误。不管顺逆都能借力让自己扎根更深更茂盛的这些，却各家都有各家的本事。
丁祖昱讲到，曩昔十年，评判一家房企的中心目标便是出售数字。但接下来的十年，仅看这一项远远不够了。
未来，房企“活下去”和“活得好”的中心才能，其一在于融资。职业行至中程，快干速成高赢利年代一去不返，往后都将是高本钱资金。
再是看专业才能，首要聚集于五大项：出资才能、产品才能、开发才能、营销才能和服务才能。
还有是对企业界部管理的检测。安排架构、人力资源、鼓励形式和机制，以及企业文化，必须自内向外，由巨到具做做好。
1+5+4，十全才能加总，才能为我国房地产未来十年补出健旺体魄，带去全面提高。
“途径是否为房地产出售的搅局者和绑架者”，是2019年四季度被业界争论不休乃至据此打开多方多番论争的论题。
不行逃避否定的是，2019年，房地产营销商场走入了史无前例的困难地步，单盘产能从2016年时的10亿元，锐减至5.9亿元。惯例手法根本悉数失灵，途径成了“救市主”。
上数据说话：2018年之前，途径在房地产出售中的占比小于5%；2018年，上升至10%-15%；2019年，激增到了50%；四季度更是超越50%。
难讲孰是孰非。归根到底，是买方的改变强逼出了卖方的改换。方针和资金双拘谨下，购房多用于出资且不甚在乎产品质量和服务的财富客户渐少，经济有限所以决议计划慎之又慎的自用型刚需客户占大多数。将后一群人与现在商场上的项目匹配起来，难度不行谓不大。
职业
即使有那么一群所谓专家见天唱衰，有那么一拨试图坐收渔利者坐等崩盘，房地产是我国经济压舱石和稳定剂的效果位置仍不会被撼动。
房地产+建筑业占全国GDP1/7，为国家供给了5052万个工作岗位。土地出让金贡献了广义财政收入的1/5，房地产相关税收及房企所得税五税是狭义财政收入的1/6。从49.6%到现在60%的城市化率进程中，房地产起到的效果更是至关重要。近十年间，在人口增加的状况下，人均住房面积还提高了8平方米，更是我国房地产创造力和才能提高的表现。
房地产一起是曩昔十年里，社会财富效应的最大制造者。十年间，全国住所均价简直上涨一倍，其间以北上深为代表的几个一线城市增值到达2.5倍。房子，让许多具有者完成了从小康到中产。即使最近三年，因多项约束，房地产财富效应有所减少，但房产，仍是在一般民众出资途径缺少的国情下，相对最靠谱的挑选。
曩昔十年，也是房地产多元化从试错到逐渐清晰的进程。十年间，有部分房企已进入非房范畴，或是转而偏重非住所产品。和其他任何一个职业相同，不变有危机，转型也有危险，其间冷暖自知吧。
此次发布会，丁祖昱最受争议和讨论的一个观念是：“房地产是我国最大的制造业”。
他是根据职业特征这样说的。衣服是用来穿的，不是用来炒的。食物是用来吃的，不是用来炒的。轿车是用来开的，不是用来炒的。同理，房子是用来住的，不是用来炒的。
房住不炒之后，房子的出资特点趋弱，消费特点加强，房地产是制造业的特征正在闪现并还会更多闪现。
国家一向扶持制造业，因此，假如房地产便是最大制造业，丁祖昱以为，它应该首要遭到扶持。
“期望政府能从头认识一下房地产，方针能对房地产健康开展给予给多支撑和呵护。”这是丁祖昱代表整体房地产从业者道出的心声。
