文|凯风
越是困难之时，越能看出谁在据守。
近来，海南出台楼市新规，提出开展安居型产品住宅、本地居民限购多套住宅和产品住宅现房出售准则等。
其间，最值得重视的是这条：即日起，实施新出让土地建造的产品住宅，实施现房出售准则。
这在某种程度上预示着，海南成为全国首个全面实施现房出售的省份，“撤销预售制”总算迈出了坚实一步，释放了什么信号？
01
疫情冲击超出预期。一众城市张狂打听松绑，海南为何逆势加码楼市调控？
先说一件往事。2019年年头，有开发商曾放言，海南楼市调控很快会松绑，最快在当年6月。 但是，一年多曩昔，海南非但没有松绑，反而不断加码调控，“豪赌”楼市松绑的开发商中了当头一棒。
海南楼市调控的决计为何如此之强？关于一个严峻依靠房地产的区域，这种方针耐性，远远超出幻想。
一个或许原因是，海南将有超常规利好方针出台。调控加码是为对冲方针盈利，提早将楼市炒作按压在地。
海南这几年重磅方针频出。就在上一年，“推动海南全面深化改革敞开”与粤港澳大湾区、长三角一体化、黄河经济带等一道被归入国家战略，而海南自贸港建造将从2020年逐渐落地。
海南是全岛自贸港，不同于一般自贸区。
自贸港，一般都是零关税港、免税港或低税港，在交易自在、出资自在、金融敞开等方面引领全球。 据官方泄漏，海南将树立高水平自在交易港相适应的具有世界竞争力的特别税收准则。
树立特别税收准则，是不是“免税港”不得而知。但可以判定，海南的方针盈利，将会远远超出一切自贸区。
正是在这种布景下，海南逆势加码调控，成为“撤销预售制”的首开先河者，并不令人意外。
02
海南式探究，将“撤销预售制”再一次面向言论重视焦点。
众所周知，土地70年产权、公摊面积、产品房预售制，可谓房地产商场的三大创造。
有意思的是，这三大“创造”皆来源香港。其间，产品房预售制，来源于香港的卖楼花。港人将正在兴修或没有开工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建造周期内提早卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。
1994年，产品房预售制在内地落地。
现在，内地城市答应开发商在项目建造1/3左右就答应提早对外出售，还有部分三四线城市在“正负零”（完结地下工程）时就能对外出售，购房者经过售楼处、样板房来看房买房，比及竣工之后的现房出售并不多见。
在住宅缺少年代，预售制进步周转速度，有用促进住宅供给，功不可没。但是到了26年后的今日，预售制现已坏处重重。
预售，相当于让开发商在竣工之前就能取得资金回笼，然后加速资金周转速度，房地产的高周转形式由此而来，而危险却转嫁给购房者和银行。
但是，预售制的坏处相同很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象常常发作，问题楼盘层出不穷，至于“烂尾楼”的呈现，更非孤立事情。
至于“塑胶湖”、“空气房”、“墓景房”，也非凭空幻想的黑色幽默，而是正在演出的令人哭笑不得的实际。
所以，这两年，“撤销预售制”的声响不绝于耳。
03
尽管海南迈出坚实一步，但撤销预售制依然长路漫漫。
原因首要在于，产品房预售制，是我国房价政治经济学的根本构成。它是维系房地产企业高周转的重要根底，也是维系土地财务高速工作的重要条件。
撤销预售制，会让谁惧怕？
一方面，撤销预售制，房企周转速度变慢，高周转形式就此完结，这必定带来房地产职业的全面洗牌。中小房地产商岌岌可危，大开发商也将失掉高周转的利器。
另一方面，当地政府未必乐见“卖楼花”消失。
关于当地来说，高周转的优点，是进步了土地出让的功率，短时间内取得更多的卖地收入。假如高周转不复，一宗土地两年才干变现，开发商必定减缓拿地速度，土地财务又将怎么维系？
所以，这几年，尽管包含深圳、姑苏等地都推出了现售地块，但撤销预售制的规模并不大，并且在疫情冲击之下，某些城市转而撤销现房出售，重回预售老路。
可见，实际利益扑朔迷离，“卖楼花”明显不会那么简单撤销。
04
海南式的探究，至少阐明晰三点：
其一，土地70年产权、公摊面积、预售制，这三大最受注目的楼市难题，正在逐渐得到解决。关于土地产权问题，国家已清晰70年产权到期可主动续期。关于公摊面积，至少现已遭到人民日报、新华社等威望媒体的继续重视。而撤销预售制，海南迈出的这一步，也有十足的信号含义。
其二，不是任何困难时期，都会呈现楼市大松绑。
年代不同，经济周期不同，楼市所在的危险阈点不同，楼市调控的松绑红线相同会截然不同。
正如凯风君在《不要盼望楼市大松绑》一文中所说的，这几天，广州、驻马店等当地针的“一日游”，足以阐明许多问题。
其三，不是每个城市都对炒房听之任之。
前有长沙，清晰回绝炒房，官方表态：坚决脱节对房地产的依靠、对土地财务的依靠。后有海南，勇士断腕去房地产依靠，逆势加码楼市调控。
长沙、海南走出的这条路，期望能为更多城市所仿制。纾困而不影响，托底而不重启，脱节房地产依靠，才是经济久远开展之道。
